21财经刊评：防止经营性贷款流入房地产市场坚持房住不炒

本文摘要：尹中立（荣盛发展首席经济学家、中国社会科学院金融所研究员） 7月24日,韩正副总理主持人开会了房地产工作座谈会。他特别强调,要坚决问题导向,高度重视当前房地产市场经常出现 的新情况新问题,时刻绷紧房地产调控这根弦,坚定不移前进实施好长效机制。笔者指出,这里所说 的“当前房地产市场经常出现 的新情况新问题”,主要是 指部分城市 的房价经常出现了过快下跌。 今年上半年全球经济都遭了新冠肺炎疫情 的影响,我国居民收入增长速度某种程度受到较小冲击。

　　　　尹中立（荣盛发展首席经济学家、中国社会科学院金融所研究员）　　7月24日,韩正副总理主持人开会了房地产工作座谈会。他特别强调,要坚决问题导向,高度重视当前房地产市场经常出现 的新情况新问题,时刻绷紧房地产调控这根弦,坚定不移前进实施好长效机制。笔者指出,这里所说 的“当前房地产市场经常出现 的新情况新问题”,主要是 指部分城市 的房价经常出现了过快下跌。

　　今年上半年全球经济都遭了新冠肺炎疫情 的影响,我国居民收入增长速度某种程度受到较小冲击。在此背景下,住房市场需求增长速度是 上升 的,这一点从住房租金持续下降 的数据中获得佐证。但与此同时,部分城市 的房价经常出现了大幅下跌,其背后 的原因有一点严肃分析。

　　住房按揭贷款利率与企业经营性贷款利率 的凌空,造成了部分企业经营性贷款流向房地产市场,是 部分城市房价下跌 的关键因素。　　在长时间情况下,住房按揭贷款利率不应高于中小企业经营性贷款利率。

因为按揭贷款有房地产作为抵押,从历史数据看,个人偿还现金流广泛平稳,按揭贷款 的债权人亲率很低,个人住房按揭贷款沦为各家银行信贷资产配备 的选用。中小微企业 的贷款风险比起按揭贷款 的风险要低很多,特别是在是 经济下降周期里中小微企业 的贷款债权人亲率更高。

按照风险定价原则,中小微企业 的经营性贷款利率应当低于按揭贷款利率。　　上述利率定价原则在今年上半年经常出现了相当大变化。为了增加中小微企业因疫情冲击而破产倒闭 的风险,政府采行了一系列政策措施,其中一条就是 商业银行向企业惠及1.5万亿元,对中小微企业实行优惠利率贷款,于是 经常出现了一些中小微企业 的经营性贷款利率与按揭贷款利率凌空 的现象,在一些实施出租汽车限贷 的城市,这种利率凌空程度更为相当严重。

　　经营性贷款与按揭贷款之间经常出现利率凌空之后,就不会引起套利交易。以房产为抵押 的经营性贷款利率一般在4%-7%之间,在当前 的扶植政策下,部分贷款利率甚至可以减少至4%以下,最久期限可超过30年。而住房按揭贷款低于也要继续执行4.75% 的基准利率,大量二套房或者有限债政策影响 的贷款利率还有所下潜。

根据人民银行发布 的数据,今年一季度,个人住房贷款加权平均利率超过5.6%,而一般贷款加权平均利率降到5.48%。在利率凌空 的鼓舞下,部分个人住房按揭贷款不会以个体工商户或小微企业以住房为抵押 的经营债“马甲”经常出现。　　从金融统计数据也能显现出经营性贷款 的出现异常。今年二季度末,居民经营性贷款 的同比增长速度下沉至15.9%,仅有高于住房贷款 的增长速度（20.7%）,且早已超过2015年以来 的最低增长速度。

经营性贷款占到居民全部贷款 的余额也从2019年末 的20.5%提升到今年二季度末 的21.3%。在经济活动受到疫情相当严重冲击之下,居民经营性贷款 的较慢减少当科异常现象,其中 的一部分资金应当违规流向了房地产。

　　一些因素只是 让套利沦为有可能,要构建套利 的过程,则还必须不存在套利 的动机,即房价经常出现下跌预期。在货币严格背景下,房价下跌预期很更容易构成,当中小微企业经营性贷款在套利交易起到下流向房地产市场,更进一步激化了房价下跌 的预期。因此,贷款 的套利交易只是 部分城市房价下跌 的原因之一,但不是 主要因素。

　　如何有 的放矢平稳当前 的房地产市场？本次座谈会班车 的药方是 ：要实行好房地产金融谨慎管理制度,站稳存量、严控增量,避免资金违规流向房地产市场。笔者指出,这几条措施显然有很强 的针对性,分别理解如下：　　首先,实行好房地产金融谨慎管理制度,主要是 针对商业银行 的,由中国人民银行负责管理实行。

2008年金融危机以后,在美国 的联合下,主要中央银行皆制定了宏观谨慎管理制度,对商业银行 的房地产金融设置了考核指标,目 的是 避免商业银行为了短期利益对房地产行业过度投入贷款,构建逆周期调节。这次特别强调了房地产金融 的谨慎管理,意图对房地产行业展开总量调节,彻底防止出现泡沫化趋势。　　其次,平稳存量,严控增量,应当是 针对信托和保险资金 的。房地产行业 的融资渠道除了商业银行之外,保险资金和信托当作着最重要角色。

平稳存量是 为了平稳市场 的必须,避免政策 的波动过大冲击市场。　　其三,避免资金违规流向房地产市场,是 指部分小微企业 的优惠利率贷款流向了房地产市场。下半年对这些资金 的监管认同不会强化。

　　其四,要充分发挥财税政策起到,有效地调节住房市场需求。这次部分城市 的房价经常出现下跌并非居民居住于市场需求 的减少所致,主要是 货币严格造成居民对房地产 的资产配备市场需求减少,财税政策可以有效地发挥作用。

估算设施 的税收政策调整迅速就不会实施,也有可能通过许可地方政府因地制宜实施适当 的政策。　　上述前三项措施是 通过融资掌控来调节研发企业 的,意图通过供给外侧调控；第四项措施是 通过市场需求外侧展开调控。

供给外侧与市场需求外侧双管齐下,具备很强 的针对性。

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